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樓市持續利好也難撐起房價狂歡
時間:2014-12-15 來源: 未知 我要投搞

  11月清遠市區商品房網簽成交量還出現了今年難得的正增長現象,但大多數樓盤較好的成交量是相對優惠價格取勝,以價格換量實現的。

  陳步上

  又開始降息了,一些人暗自高興,因為房價要開始漲了,因為從9月底開始,一波接一波為樓市松綁的利好消息不斷傳來,還有多年來樓市調控越調越漲的先例。

  確實,10月以來的兩個月,各地商品房的成交形勢喜人。清遠也不例外,11月市區商品房網簽成交量還出現了今年難得的正增長現象——成交面積增長了9.46%,成交套數增長了20.85%。然而,成交價卻并沒有上漲,其下降幅度還達到兩位數:10月下降了15.17%,11月下降了10.63%。

  從樓市實際情況來看,不可否認的事實是,大多數樓盤較好的成交量是相對優惠價格取勝,以價格換量實現的。暢銷盤時代傾城從去年開盤最初的將近6000元/平方米均價,到現在每平方米只有五千二三元。年中暢銷的敏捷東城水岸,從去年最初底的4字頭到后來的3字頭,萬科華府至今難以突破2011年首期開盤價格,即便和去年相比也降價了。即便在9月底之后樓市政策逐步松綁、看似如此好的背景之下,我們還是看到大量盤以價走量,新盤名德幸福里推出了多套2字頭,凱景中央首座打出4字頭,龍匯領峰從前期的4字頭降到了現在的3字頭。

  開發商心里還是明亮的,知道市場形勢,只是口頭上吆喝而已。不光是清遠,與清遠相鄰的省城廣州也并未出現所謂大漲情況。據廣州媒體報道,即便以往暢銷的市中心樓盤消化率往往還比不過其他區域。顯然價格是決定當前成交量的一個重要因素,人們對樓市信心并未恢復。在經過多年的高速增長后,樓市供過于求現象很普遍,據說廣州一手住宅庫存可足夠賣一年半的時間。

  清遠同樣面臨這樣的問題,去年清遠商品房網簽約294萬平方米,新增供應面積約438萬平方米;今年前11個月商品房網簽217萬多平方米,新增供應面積約390萬平方米。單以此消化量來算,未消化的量已經足夠一年來消化了。供求量沒有減少,而需求沒有增長,還大幅降低。

  長期以來,清遠購房群體以公務員、企事業單位員工為主,城市購房人群結構并沒有發生多大改變。然而近兩三年來,隨著樓市環境變化,競爭越來越激烈,各房企感受到市場越來越大的壓力,同時不斷開發新的渠道和消費群,最重要的變化是拓展廣州和三連一陽市場。開拓成就確實很大,以廣州和珠三角籍貫的客戶群占了近3成,如果加上其他地區客戶群占了近4成。

  在巨大的競爭壓力之下,凡是可能有需求的地方都在不斷被開拓。然而需求在一定時期內總是有限度的。雖然每個人都有住房需要,但并不是每個人都夠得著。

  筆者在采訪中常聽到許多普通市民問,建這么多房子,清遠哪有那么多人來買?其實,很多地產從業者也在問這個問題。因為他們有很直觀的感受:晚上走在大街上,一座座新建起來的房子,多年來亮燈率都不高,要么是房子沒有賣出去,要么投資保值,留著,僅此而已。

  其實,稍微留意降息后的一個新的現象:據報道,廣州等地的一些商業銀行存款利率在基準利率上上浮了20%,房貸利率也沒有如新政期望下調,也是同樣上浮。銀行的錢袋子依舊捏得很緊,現在人們對市場的期望值并不高,從何談起房價上漲?

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